Impôt sur les gains en capital (Impuesto sobre ganacias patrimoniales)

L’impôt sur le gain en capital est appliqué sur le bénéfice effectué lors de la vente d'un bien immobilier. Le gain correspond à la différence entre le prix d'acquisition stipulé dans l’acte de vente (que vous majorez des frais liés à cet achat) et le prix effectif de cession. Le prix d’acquisition est calculé à l’aide d'un coefficient d’inflation. 

Le taux de l’impôt sur les gains en capital est différent pour les résidents et les non-résidents.

Résidents

Depuis 2015, l’impôt sur les gains en capital s’élève pour les résidents à 19% pour un prix allant jusqu’à 6000 €, 20% pour un prix situé entre 6.000 et 50.000 € et 23 % à partir de 50.000 €. 

Les résidents peuvent être exonérés du paiement de l’impôt sur les gains en capital dans les deux cas suivants:

• Sont exempts du paiement de l’impôt les résidents de plus de 65 ans, qui mettent en vente leur résidence principale, dans laquelle ils ont vécu personnellement au cours des trois dernières années.
• Sont également exempts du versement de l'impôt sur les gains en capital les résidents qui investissent le prix total de la vente dans un nouveau bien immobilier, à condition d’avoir vécu dans ce bien pendant au moins 3 ans. S’ils n’investissent qu’une partie du montant dans un nouveau bien, cette somme sera prise en compte lors du calcul de la taxe.

Non-résidents

Les non-résidents paient dans tous les cas 19% du bénéfice. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur doit retenir 3% du prix de cession total, qu’il transfèrera au centre des impôts. Cette somme fait figure d’acompte sur l’impôt sur les gains en capital. Le vendeur est tenu de faire une déclaration d’impôts et de verser le montant dû de l’impôt sur les gains en capital. Si l’impôt sur les gains en capital est inférieur aux 3% du prix d’acquisition, il est possible de réclamer le remboursement de la différence. Il est conseillé de prendre contact avec son conseiller fiscal.

PlusValia

Cet impôt est basé sur l'augmentation officielle de la valeur d’un terrain (valor suelo) entre le moment de l’achat et celui de la vente. Le calcul de la PlusValia varie selon la commune. Il est possible de s’informer sur la valeur exacte auprès de la commune en question (Ayuntamiento), puisqu'elle enregistre l’augmentation de la valeur de chaque bien immobilier. Pour effectuer le calcul de la PlusValia, vous devez indiquer la "Referencia Catastral", ainsi que la date d’acquisition de votre bien immobilier. Vous trouverez la "Referencia Catastral" de votre bien sur l’avis IBI ou bien sur le relevé de compte du dernier prélèvement automatique de la taxe IBI. 

Les frais supplémentaires à l'acquisition d'un bien immobilier s'élèvent à environ 10-12% du prix d'achat. Ils se composent comme suit:

Taxe à la Valeur Ajoutée (TVA)

En Espagne, lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf effectué directement chez le promoteur, il vous incombe de payer la TVA. Depuis le 01.01.2013, la Taxe à la Valeur Ajoutée (IVA) appliquée sur un bien immobilier s'élève à 10% de la valeur cadastrale du bien inscrite dans le registre foncier.

Impôt sur les acquisitions de terrain ou Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP)

Si l'on achète un bien immobilier à un particulier, on ne verse pas de TVA, mais une taxe sur l'acquisition de terrain. Depuis début 2012, cet impôt est progressif et se calcule selon le barème suivant : la première tranche de 400.000 Euro est imposée à un taux de 8%, la part du prix d'achat supérieure à 400.000 Euro et inférieure à 700.000 Euro est imposée à un taux de 9% et l'intégralité du montant supérieur à 700.000 Euro à un taux de 10%.

Droit d'enregistrement ou Impuestos de Acto Juridicos Documentados

Le droit d'enregistrement doit être versé lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou si le financement de l'achat du bien nécessite un prêt hypothécaire. Le droit d'enregistrement s'élève à 1,5% pour les constructions neuves et 2% pour les biens anciens.

Frais de notaire

Le contrat de vente doit être authentifié par un notaire en Espagne. Les frais de notaire sont réglementés et dépendent de la taille du bien immobilier.

Frais d'inscription au registre foncier

Après l'acte notarié, le bien immobilier doit à nouveau être enregistré au registre foncier. Cela engendre des frais qui correspondent à environ 0,5% du prix d'achat.

Honoraires d'avocat

Nous recommandons à nos clients de toujours faire appel aux conseils d'un avocat indépendant. Celui-ci défendra vos intérêts et vérifiera tous les documents, afin d'éviter toute surprise après l'acquisition du bien. En règle générale, les frais d'avocat s'élèvent à 1% du prix d'achat.

Frais de courtage

En Espagne, les frais de courtage sont versés par le vendeur.

La crise financière internationale a touché l'Espagne très brutalement. L'essor du marché financier espagnol a débuté au milieu des années 90 et a notamment été stimulé par un boom dans le secteur immobilier. De 2005 à 2007, on a construit davantage en Espagne que dans l'ensemble des pays comme l'Allemagne, l’Angleterre et la France.

Cette tendance n'a évidemment pas pu se maintenir et a commencé à ralentir en 2008, ce qui a lentement fait baisser les prix de l'immobilier. Le secteur de l'immobilier déjà chancelant a donc évidemment été très touché par l'apparition de la crise financière fin 2008, ainsi que par la montée du taux de chômage qui en a résulté.

Quelle est la situation actuelle? Il existe actuellement un vaste choix de biens immobiliers, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien. Le niveau des prix à beaucoup baissé au cours des dernières années - Il est difficile de dire de combien, puisque les chiffres officiels se basent sur des valeurs estimées par les banques et non sur les prix de vente réels. On les estime toutefois officieusement entre 25 et 35%.

Le problème des acheteurs potentiels réside dans le fait qu'un grand nombre de vendeurs aspire toujours à des prix irréalistes. Et s'ils ne sont pas dans l'obligation de vendre, ils ne sont pas prêts à baisser leurs prix. C'est pour cette raison que nous trouvons actuellement sur le marché beaucoup de biens immobiliers à des prix irréalistes. D'un autre côté, nous avons un grand nombre de vendeurs qui sont dans l'obligation de vendre et prennent note des changements dans le secteur immobilier.

Nous avons aujourd'hui des maisons et des appartements à des prix très compétitifs. Il est toutefois plus que jamais primordial de se laisser conseiller par un agent immobilier, qui connaît la région et ne vous propose que des biens au prix réaliste.

Quelles sont les démarches à faire avant l'acquisition d'un bien immobilier sur la Costa del Sol?

Si vous avez trouvé le bien immobilier dont vous avez toujours rêvé et que vous êtes tombé d'accord sur le prix avec le vendeur, vous allez passer aux étapes suivantes

Compromis de vente privé / Contrat de réservation

Dans ce compromis de vente privé sont fixées toutes les données et l'acheteur verse un acompte qui s'élève à 10% du prix d'achat. En contrepartie, le vendeur retire le bien immobilier de la vente.

Demande du numéro d'identification fiscale

Chaque acquéreur d'un bien immobilier doit avoir un numéro d'identification fiscale espagnol - le NIE. Ce numéro permet de régler les taxes au centre des impôts espagnol. Pour obtenir le NIE, il faut faire une demande auprès du commissariat du lieu de la résidence (ou Police des étrangers de la province).

Nous proposons notre aide à nos clients pour effectuer cette demande de numéro d'identification fiscale.  

Ouverture d'un compte en banque

Le prix d'achat d'un bien immobilier doit tout d'abord être transposé sur un compte en banque espagnol. Il est donc conseillé d'ouvrir un compte en banque rapidement. 

Contrat public

Etant signé en présence du notaire, le contrat public (Escritura Publica de Compraventa) est un contrat en bonne et due forme. À la signature de l'acte notarié, l'acheteur paie par chèque bancaire le reste du montant. Il reçoit en contrepartie les clés et il est enregistré comme propriétaire dans la "Escritura", l'acte de vente officiel.

Paiement de tous les frais encourus

A la suite de l'acte de vente notariel, le nouveau propriétaire s'engage à payer tous les impôts nécessaires. Pour plus d'informations concernant les impôts encourus, veuillez lire ce qui suit.

Inscription au registre foncier

Avec la nouvelle Escritura, l'acheteur peut se faire inscrire au registre foncier comme propriétaire du bien immobilier.

A l'acquéreur d'un bien immobilier incombent annuellement les frais supplémentaires ci après :

Taxe foncière

La taxe foncière (IBI - Impuesto de bienes inmuebles) est versée annuellement à la commune. Elle est prélevée sur la valeur cadastrale du bien immobilier au registre foncier et dépend en outre de la taille de la municipalité. En règle générale, le IBI est envoyé en juin et arrive à échéance en septembre.

Comunidad/ Urbanisación

Si le bien immobilier appartient à une communauté de propriétaires, les frais encourus sont partagés entre les sociétaires. Le montant est lié à la taille de la communauté et aux obligations que la communauté est tenue de respecter. 

Elimination des déchets (Basura)

Chaque propriétaire doit payer sa redevance pour l'élimination des déchets. Habituellement, cette taxe est perçue conjointement avec la taxe foncière (IBI).

Electricité / eau / gaz / téléphone

Ces frais dépendent de la consommation individuelle du propriétaire. 

Impôt sur le revenu

Tout propriétaire d'un bien immobilier en Espagne est tenu de faire chaque année une déclaration de revenus. Il en est de même pour les propriétaires qui ne résident pas en Espagne. Le formulaire 210 prévoit une valeur locative fictive qui est imposée, même si les biens immobiliers sont réservés à un usage strictement privé et ne sont pas mis en location.

Le gouvernement espagnol a prié les pays partenaires de l'Union européenne de soutenir son système monétaire affaibli. Afin de consolider le système bancaire espagnol, on a prévu un apport financier qui s'élève à 100 milliards d'Euro. Ce soutien est nécessaire en raison des pertes considérables subies par de nombreuses banques espagnoles dans le secteur de l'immobilier. Que signifie cette nouvelle évolution pour les acheteurs potentiels qui entendent acheter un bien immobilier en Espagne?

Les banques ont repris bon nombre de projets de construction d'entreprises du bâtiment devenues insolvables. Actuellement, dans le cadre du plan de sauvetage européen, les banques sont amenées à minimiser dans leur bilan la valeur des biens immobiliers et de rendre visibles les pertes financières subies. Afin d'éviter cela, un grand nombre de banques a réagi en réduisant très fortement les prix des biens immobiliers. 

Les acquéreurs potentiels peuvent donc actuellement acquérir des appartements de haute qualité et des penthouses dans les meilleurs emplacements pour des prix vraiment très attrayants. Beaucoup de clients potentiels l'ont constaté. Il en résulte donc une très forte demande, notamment dans le segment de la construction de logements neufs.